Жила-была семейная пара с двумя детьми и собакой. Жили они в двухуровневой квартире у леса, наслаждались природой. Но однажды супруги решили, что пора перебираться в собственный дом. Подобрали мы с ними порядочного подрядчика - осталось продать квартиру. Но в квартиру был вложен маткапитал, а дом-то еще не построен. Кому понятен масштаб катастрофы этой сделки – ставьте лайк.
Мария Веприцкая, директор агентства недвижимости DomaDoma
Вообще-то я за то, чтобы маткапитал перестали контролировать так, что семьям вздохнуть нельзя. Ну если вы – государство, дайте людям деньги и пусть они тратят их на жилье. Они же налогоплательщиков родили. Ждите налоги, когда деточки вырастут. Но нет – вот и приходится с детскими долями всякий раз огород городить.
Ситуация у нас с клиентом сложилась не лучшая – квартира в ипотеке и использованный маткапитал. Что это значит? Допустим, приходит к нам покупатель, а у нас долг по кредиту процентов 60% от стоимости квартиры. И что нам сказать покупателю? – А у вас есть деньги в размере 60% от стоимости нашей квартиры? Если он скажет: «Есть и че?», то мы должны ему максимально просящим голосом сообщить: «А идите тогда в банк и закройте за нас полностью нашу ипотеку, а мы после этого в нашей квартире выделим доли нашим детям, но когда мы выйдем на сделку – неизвестно, поскольку мы не знаем, разрешит нам опека продажу или нет».
Квартира бабушки не годится
С самого начала мне было понятно, что и без того сложную ситуацию с большим ипотечным долгом и маткапиталом, могла подрезать опека. И наш покупатель окажется и без денег, и без квартиры. В общем, эта схема нам не годилась. Нужно было искать вариант с «перенаделением».
У семьи была бабушка, которая проживала в Ханты-Мансийском АО. У бабушки была квартира, небольшая и недорогая. Детей можно было бы временно наделить долями в бабушкиной квартире. Но получалось, что если мы «перенаделим» двух внуков долями, то бабушке от собственного жилья ничего не останется. Проще говоря, мы отбираем у бабушки ее квартиру. В общем, подходящего решения у меня не было, и я решила обсудить ситуацию с опекой.
На консультации меня выслушали и сказали: «После наделения детей долями в бабушкиной квартире родители должны положить деньги на счет в размере кадастровой стоимости каждой доли». Я просто ахнула: «Вы это сейчас серьезно?». А мне говорят: «А как вы хотели? Вдруг вы задумали детей лишить недвижимости!»
Ну нет у клиента лишнего миллиона, чтобы за просто так его на счету заморозить. Дом ведь тоже в ипотеку собирались покупать - там первоначальный взнос нужен.
Как обычно поступают, когда нужно продать квартиру с детскими долями? Первый способ - положить деньги на банковский счет в размере кадастровой стоимости детской доли в родительской квартире под обязательство наделить детей долями в будущей недвижимости. Нам он был невыгоден, поскольку нужны были средства на первый взнос по ипотеке на дом. А это больше миллиона рублей.
Второй вариант – можно временно наделить детей в какой-то готовой недвижимости долями соразмерно тем, которые они могли иметь в квартире родителей. А долей у нас две, и они не маленькие. Надежда была на бабушкину квартиру.
И что нам предложила опека? Опека сказала, чтобы мы и квартиру у бабушки отобрали, и деньги на счету заморозили. Извините, а мы на что дом-то покупать будем?
Пленум, банк и опека
По условиям договора с застройщиком, мы должны были заплатить ему за строительство дома в течение 3-х месяцев. Но если опека лишит нас денег, то где взять миллион на первоначалку? И тогда вся эпопея с перенаделением долей в ХМАО не имеет смысла. Нужна была какая-то другая схема. Но какая?
Прошедшее лето принесло рынку новости по вопросу наделения детей долями - состоялся Пленум Верховного суда. Теперь можно выделять доли детям в залоговом жилье, т.е. до погашения ипотеки. Ранее банки не разрешали так делать, пока не получат всю сумму кредита. И риски для покупателя были большие, потому что опека могла в любой момент сказать, что сделку она запрещает. Мы решили, что будем добиваться от опеки и двух наших банков разрешения выделить доли детям.
От каждого из банков нам нужно было одновременно получить два документа - согласие на выделение долей в залоговой квартире и приказ органов опеки и попечительства, разрешающий оформить залог детских долей.
Практику выделения детских долей банки еще не наработали. Банк, который давал ипотеку на квартиру, оказался более продвинутым – согласие дал практически сразу. Банк, на ипотеку которого мы собирались строить дом, категорически отказал.
Пришлось хитрить. В банке я сказала, что опека дает нам разрешение на оформление детских долей. Банк говорит – дайте приказ опеки, и мы напишем согласие. Но приказа у меня не было. Нет согласия – нет приказа, нет приказа – нет согласия. Порочный круг Пленумом до конца так и не был разорван. Кто-то должен дать свое согласие первым.
Я решила, что ответа проще будет добиться от банка: «Вы – банк, и вы не имеете права ослушаться опеку. Опека не может из-за вас свой приказ напечатать. Дайте документ, а потом я принесу вам оригинал приказа опеки». Опускаю подробности этого жаркого спора с банком, но согласие банка мы получили.
Письмо по своей сути было слезное. В нем говорилось, что бабушка старенькая, а квартира почти ничего не стоит. И если мы сейчас выделим в ней детские доли, то, когда бабушку придется перевозить в Екатеринбург и ухаживать за ней, у нас возникнут огромные трудности с продажей этой самой квартиры. И мы очень просим не трогать бабушку, а ограничиться депонированием на специальном счёте сумм, эквивалентных стоимости детских долей. Что и будет гарантией того, что дети будут наделены долями в будущем доме.
Через несколько дней на мою электронную почту пришел ответ от опеки. Я не знаю, что должно было случиться, но опека была согласна дать нам разрешение на продажу и наделение долями при одном условии – предоставить огромный список документов.
Я даже сейчас думаю, что нам выкатили этот огромный список с надеждой, что мы испугаемся. Но не тут-то было. Вы что думаете, мы слабенькие и не справимся? Сегодня я занесла последний документ – это согласие банка, который я у них выцарапала буквально с пеной у рта.
* * *
Деньги на счет нам все равно придется положить, пока дом не будет зарегистрирован как жилой. Но мы выиграли главное - мы выиграли время и деньги от продажи. На первый взнос застройщик нам сделал скидку как надежным партнерам. Короче говоря, мы с легкой душой выставили квартиру в продажу.
Клиент (покупатель квартиры) пришел с наличкой, внес задаток – он спокойно спит, ест, отдыхает. Деньги у него лежат на вкладе, а не в нашу ипотеку зарыты. А мы решаем свои заключительные задачи с опекой и банком. Ждем новоселья.
Ранее по теме:
