Последние двадцать лет основным поставщиком средств на покупку жилья в Екатеринбурге и его окрестностях были банки. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек достигала 90%. Но сегодня ипотечная ставка 28% фактически стала заградительной. А рынок всё же существует. Сделки идут. Мы попытались разобраться, какие силы, и какие ресурсы сегодня поддерживают платёжный спрос на жильё и иную недвижимость в столице Урала.
Риэлторы отмечают некоторое оживление, случившееся на рынке недвижимости Екатеринбурга в январе наступившего 2025 года. В основном спрос генерируют покупатели с наличкой, но и на ипотеку находятся желающие.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Берут ипотеку даже по ставке выше 28% годовых. Свежий пример – покупатель квартиры взял 2,4 миллиона под ставку 28,3%. Размер ежемесячного платежа по кредиту – 72 тыс. руб. А ведь сейчас становятся доступными кредиты под ощутимо более низкий процент. Например, Уралсиб предложил ипотеку для всех под 23%. Люди как-то привыкают к дорогой ипотеке. Интересное свежее наблюдение – в офисе Сбербанка заняты все переговорки. В декабре такого не было.
Эксперты называют несколько каналов, по которым на рынок Екатеринбурга пришёл спрос (то есть деньги).
Ольга Торганова
специалист по недвижимости АН «Академическое»
На рынок с наличкой стали более активно выходить те, кто боится хранить деньги на вкладах. Таких покупателей сегодня стало больше, чем было в конце прошлого года. Многие из них берут ипотеку – обычно не более 20-30% стоимости квартиры. Также на оживлении рынка сказалось то, что продавцы вторички сегодня готовы снижать цену в ходе торга.
Впрочем, не все риэлторы наблюдают приход на рынок недвижимости денег, снятых с банковских депозитов.
Анна Лапшина
ведущий специалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»
Мои клиенты сидят в депозитах. Сегодня это интереснее, чем, например, классический флиппинг – покупка квартиры в новостройке, проведение ремонта и последующая продажа. Сроки реализации квартир ощутимо увеличились и флиппинг уже не даёт того результата.
Как замечает руководитель агентства недвижимости DomaDoma Мария Веприцкая, у граждан, держащих деньги на банковских депозитах уровень тревожности растёт, но пока это не привело к заметному перетоку средств из банков на рынок недвижимости. Вот когда Центробанк снизит ключевую ставку на 1-2 процентных пункта, тогда деньги побегут в недвижимость.
Ещё один источник денег для рынка жилья Екатеринбурга – окрестные города и территории.
Светлана Золина
ведущий специалист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Активизировались покупатели из области. Люди, имеющие накопления от 4,5 миллиона, едут в Екатеринбург и приобретают здесь жильё. Два совсем свежих случая из моей практики: Женщина из Каменска-Уральского приобрела в Екатеринбурге убитую квартиру, намерена сделать ремонт и жить в ней, второй случай – семья из Невьянска за наличку купила дочери квартиру в Екатеринбурге.
Третья «копилка» из которой достают деньги, чтобы покупать жильё в столице Урала, это компании-застройщики, реализующие в городе программы комплексного развития территорий (КРТ). Первый этап каждого такого проекта – это расселение старых малоэтажных жилых домов. При этом каждая расселяемая семья получает квартиру или денежную компенсацию (подавляющее число семей предпочитают квартиру).
Светлана Золина
ведущий специалист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Под расселение малоэтажек приобретается хоть и небольшое, но значимое число квартир на вторичном рынке. Недавно «Брусника» купила небольшую двушку у нашего клиента.
Кстати, Светлана Золина упомянула ещё один фактор, поддерживающий спрос на местном рынке жилья. Это участники СВО, получающие немаленькие разовые и ежемесячные выплаты. Некоторые из них копят деньги и вкладывают их в недвижимость.
Но не только физические лица готовы покупать жильё в Екатеринбурге.
Евгений Карась
директор агентства недвижимости «Актив»
Для ИП-шников и для юрлиц, работающих по упрощенной системе налогообложения ввели повышенный НДС на доход свыше 60 миллионов. Но можно снизить налоговые платежи, если успеть в отчётный период вложить заработанные средства, например, в недвижимость. Предприниматели, оптимизирующие налогообложение, понесут деньги, в том числе в новостройки. Это дополнительно поддержит спрос на первичку.
Из сказанного выше несложно сделать вывод – сегодня довольно активно покупают жильё не столько те, кому это жильё необходимо, сколько те, кто может позволить себе такую покупку. То есть на съёжившемся рынке увеличилась относительная доля покупателей-инвесторов (инвесторов стало меньше, чем год назад, но их доля на рынке стала больше, так как не-инвесторы покинули рынок еще более массово).
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
На вторичном рынке сделок с ипотекой почти нет. Если в прошлом году ещё кто-то брал ипотеку под 21-23%, то сегодня под 28% – уже никто не хочет. В основном приходят покупатели с наличкой. Покупают недорогие объекты по цене от 4 до 7 миллионов. Примерно половина покупателей приобретают жильё для себя, другая половина – для сдачи в аренду.
Что сегодня покупают инвесторы?
В наступившем году в целом продолжают действовать тренды, сформировавшиеся год-два назад. Покупатели хотят квартиру, в которую можно заехать прямо сейчас.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
В январе достаточно активно стала продаваться вторичка – люди покупают красивые квартиры с хорошим ремонтом. Их берут по вполне рыночной цене. Квартиры в плохом состоянии даже по цене ощутимо ниже рынка продаются очень долго. На первичном рынке также спрос на квартиры с чистовой отделкой и близким сроком сдачи. Замечу также, что инвесторам имеет смысл рассматривать покупку квартир в новых локациях. Их цена в перспективе точно вырастет. Особенно интересны варианты с приобретением в рассрочку от застройщика.
Похожими мыслями делятся другие участники рынка.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Если рассматривать первичку, то на старте продаж сегодня имеет смысл брать только квартиры с очень хорошей планировкой и в перспективной локации. Или предложу такой вариант – в конце января некоторые застройщики, чтобы выполнить план и наполнить эскроу-счета, будут предлагать пулы квартир с очень существенной скидкой. Тот, у кого есть относительно свободные средства, могут этим воспользоваться.
О том, что к покупке квартир в новостройках надо подходить очень избирательно говорит большинство риэлторов.
Ольга Торганова
специалист по недвижимости АН «Академическое»
Продвинутые и просто здравомыслящие покупатели вкладывают сегодня наличку во вторичку. Разумеется, речь идёт только о свежей вторичке – о квартирах в домах, сданных в последние годы. Квартиры в новостройках сегодня сильно переоценены. А в соседнем – ещё достаточно новом доме – можно купить такую же, но в полтора раза дешевле.
Одна из примет последнего времени – рост интереса частных инвесторов к нежилым объектам недвижимости.
Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Сейчас много людей имеют накопления в пределах миллиона. Те из них, кто боится класть деньги на банковский депозит, ищут недорогие варианты вложений в недвижимость. Один из таких вариантов – покупка земельного участка. Поэтому сейчас мы наблюдаем рост спроса на землю в самом нижнем ценовом сегменте.
Ещё больше, чем земля спросом стала пользоваться коммерческая недвижимость. Как замечает Мария Веприцкая, коммерческие помещения от застройщиков на первых этажах жилых комплексов сегодня надёжный вариант для вложений. Этому сегменту рынка не грозит затоваривание.
Покупатели, похоже, об этом догадываются.
Вера Кузнецова
специалист агентства недвижимости «Добрадом»
Сейчас коммерческую недвижимость покупают более активно, чем квартиры. Берут объекты на первых и в цокольных этажах, в ТРЦ. Спрос на «коммерцию» высокий, предложение отстает. Покупают объекты не только под стрит-ритейл. В тренде помещения в офисниках, а также площади под производство.
Причём инвесторы (в том числе частные) уже не ограничиваются покупкой готовых объектов и помещений от застройщиков. Некоторые уже выходят на собственные девелоперские проекты.
Анна Лапшина
ведущий специалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»
Сейчас в пригороде как грибы растут быстровозводимые павильоны «Пятерочки». Их строят, в том числе частные инвесторы на средства, которые снимают с банковских депозитов. Человек строит павильон и сдаёт его в аренду сетевому ритейлеру.
* * *
Ранее по теме:
