9 хитростей для ускорения продажи квартиры

  • 3.9.2014
  • 11433

С начала года объем предложения вторички в Екатеринбурге увеличился на четверть. При этом желающих приобрести жилье больше не становится. Риэлторы рассказывают, что объекты «зависают» в продаже. И советуют продавцам, которые не готовы долго ждать, прибегнуть к хитростям для повышения ликвидности объектов.

 

Из состояния баланса спроса и предложения рынок вторички начал выходить еще в прошлом, 2013 году. Тогда число квартир в продаже за год выросло на 35%. Между объектами начала возникать конкуренция. Но продавцы предпочитали это не замечать. Они отказывались снижать цены и идти на какие-либо уступки, а срок экспозиции постепенно рос. К осени 2014 года игнорировать эти изменения стало невозможно: объем вторичного жилья в продаже вырос еще на 25%, а средний срок продажи квартиры вместо месяца-двух начал превышать четыре месяца.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Срок продаж увеличен. Сегодня мы продаем объект не за 60 дней, а за 180».


 

Участники рынка уже не раз высказывались о том, что «подогреть» рынок могло бы небольшое снижение цен.

Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк»:
«После скачка курса евро и доллара в начале года и нагнетания негативного информационного фона, граждане заметно проявили интерес ко всем сегментам недвижимости. Спросом пользовалось прежде всего недорогое жилье, а конкретно – комнаты и одно-двухкомнатные квартиры. К лету такой интерес стал ослабевать и, по моему наблюдению, сейчас рынке установилась стагнация. Интерес у покупателей заметно снизился, а количество предложений увеличилось. Из-за этого срок реализации квартир вырос. Скажу прямо, объекты сейчас «стоят».

Фактически, перед собственниками, которые хотят продать в адекватные сроки, сегодня стоит выбор – снизить цену или повысить привлекательность объекта. Между тем, риэторы поделились советами, которые они обычно дают клиентам, о том, как повысить ликвидность квартиры:

1. Улучшить вид

  • Навести порядок

    Зачастую, выбор квартиры – эмоциональный. И негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой.

    Кроме того, рекомендуется убрать с видных мест личные вещи хозяев. Неплохо вывезти из квартиры большую часть вещей и мебели. Это зрительно увеличит пространство. Впрочем, оставлять квартиру совсем пустой не стоит. Из-за этого она потеряет обжитой вид.

    Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк»:
    «Перед продажей квартиру желательно освободить от личных вещей. Но тут есть один момент–шифоньеры, диваны прикрывают недостатки в отделке квартиры (к примеру, отошедшие от стены обои). Иногда смотришь, все чистенько, опрятно, а все вывезешь, такая мертвая квартира становится. Все индивидуально».
  • Устранить недостатки

    Первое, что бросается в глаза – стены и потолки. Участники рынка перед продажей советуют подкрашивать потолки и обновлять обои. Как вариант, дефект обоев можно скрыть под виниловым стикером. Наклейки для интерьера можно найти практически в любом магазине, где продаются товары для ремонта. Правда, это вариант подойдет лишь в случае, если на обоях всего одно проблемное место. Если ремонта требуют полы, то прохудившиеся места проще всего замаскировать ковром или линолеумом.

    Ирина Сангалова, начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
    «Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху –на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Эти минимальные затраты помогут быстрее продать квартиру. Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет. Новый владелец будет декорировать квартиру по своему вкусу. А замена сантехники – это вопрос гигиены».

    Впрочем, покупатель платит за квадратные метры. Состояние квартиры – это лишь приятный бонус, который может повлиять на выбор. Каким бы качественным ни был ремонт, затраты на него не принято учитывать при формировании стоимости квартиры. А потому перед продажей рекомендуется делать самые простые и малозатратные преобразования.

2. Удачно показать

  • Выставить на продажу

    В году есть несколько пиков активности покупателей. Традиционно, это – осень, зима (до Нового Года) и весна. Эти периоды считаются наиболее подходящими для продажи квартир. Впрочем, в последние годы сезонность выражена неявно. В 2014 году сделки с жильем активно совершались с начала года вплоть до конца июля. Август риэлторами был назван «мертвым» месяцем с точки зрения продаж.И, по мнению УПН, это поворотная точка отсчета, после которой все пойдет на спад.

  • Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:
    «С нашей точки зрения, пик спроса в этом году уже пройден. Сезонной активизации, как нам кажется, не будет. Возможно, рынок останется на прежнем уровне, но роста спроса мы не ожидаем».

     

    Впрочем, большинство риэлторов ожидают повышение спроса осенью.

    А между тем, некоторым продавцам предписано продавать жилье наперекор традиционной сезонности и вне зависимости от ситуации на рынке. Делать это можно только в теплое время года. Речь идет о квартирах, в которых холодно зимой, или есть перебои с подачей горячей воды. Выявить такие недостатки летом, когда из-за опрессовок перекрыта горячая вода и отключено отопление, покупатель не сможет. А это – на руку продавцу.

    Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
    «Покупатели выбирали квартиру летом. Собственник объясняет отсутствие горячей воды очередной опрессовкой труб. Потом выясняется, что горячей воды в этом доме в принципе нет. Горячее водоснабжение не подведено к дому. Такое бывает в старых домах и некоторых не очень старых многоквартирных домах, до которых в свое время не дотянули коммуникации. В таких объектах зимой горячую воду включают совместно с контуром отопления, а летом ее, разумеется, нет. Но нужно понимать, что в холодное время года горячая вода малопригодна для использования – она техническая, грязная. У новоселов был один выход – установить водонагреватель холодной воды».
  • Пригласить на просмотр

    Существует негласное правило – если вид из окна хороший, то проводить показ лучше в светлое время суток. Окно можно открыть. Однако если из окна открывается совсем неприглядный вид – на завод, стройку, на стену соседнего дома, то на просмотр лучше приглашать вечером. А окно можно завесить тонкими полупрозрачными шторами. Прозрачными ровно настолько, чтобы пропускать свет, но при этом размывать вид на несимпатичные окрестности.

  • Покинуть квартиру
  • Если продажей занимается риэлтор, то на показе профессионалу лучше не мешать. Согласно наблюдениям, покупатель чувствует себя комфортнее, когда за ним не наблюдают хозяйские глаза.

    Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк»:
    «Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи – благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Опытным путем установлено, лучше, чтобы продавец не разговаривал с покупателем. А в идеале – не присутствовал на показе».

3. Подготовить документы

  • Узаконить перепланировку

    Перепланировка уже давно не является препятствием для продажи квартиры. Покупатель может приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой как за личные накопления, так и в ипотеку. Банки начали кредитовать покупку таких квартир несколько лет назад (подробнее об этом можно прочитать здесь). Правда, банк обяжет покупателя узаконить все преобразования в течение года и подтвердить это пакетом документов.

    Таким образом, бремя узаконения перепланировки перекладывается с продавца на покупателя. И покупателя это точно не обрадует. Если выбор будет стоять между двумя похожими объектами, предпочтение, скорее всего, будет отдано квартире без обременения.

  • Собрать документы

    Козырем продавца может стать быстрый выход на сделку. Для этого заранее готовится пакет документов: правоустанавливающий и правоподтверждающий документы, справки из паспортного стола, согласие супруга на продажу квартиры, выписка из ЕГРП об отсутствие обременений.

    Гузеля Агзамова, специалист по недвижимости РК «КВИКО»:
    «Перед продажей обычно готовится кадастровый паспорт, Форма №40 – это позволит увидеть, сколько людей прописано в квартире. Кроме того, потребуется обновленный технических план либо свежие замеры – в Свидетельство о праве собственности и техплане (либо кадастровом паспорте) должна быть указана одинаковая площадь квартиры. Это одно из основных требований банков».
  • Вывести детей из числа собственников

    Обычно этот вопрос решается путем наделения ребенка долей в квартире родственников.Это облегчает процесс покупки встречного варианта для продавца (особенно, в ипотеку), и повышает привлекательность объекта в глазах покупателя. Впрочем, такие старания продавца оценят только самые подкованные в юридическом плане покупатели. Далеко не все знают, какой риск могут нести сделки с долей несовершеннолетнего. Дело в том, что для совершения сделки по продаже объекта, где собственником (хотя бы частично) выступает ребенок, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. Чаще всего ведомство дает разрешение на продажу только при одновременной покупке квартиры, где ребенка впишут в состав владельцев. Однако этот подход является неправомерным – органы опеки и попечительства не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья. Подробнее о рисках можно узнать здесь.

  • Найти встречный вариант

    Для покупателя идеальной является ситуация, когда квартира находится в «чистой» продаже. То есть собственник не превращает продажу своей квартиры в мену, когда одна квартира продается, а вторая в тот же день приобретается взамен. Совершить одну сделку гораздо проще и быстрее, чем участвовать в построении «цепочки» сделок. Однако продавцы редко идут на такую схему. Во-первых, хранение крупной суммы в стране, пережившей однажды девальвацию, считается рискованным. Во-вторых, возникает проблема с вывозом мебели – увозить ее, фактически, некуда. Поэтому квартир в «чистой» продаже на рынке единицы. И все они высоко котируются.

    Если у продавца нет возможности выставлять квартиру в «чистую» продажу, то ему рекомендуется хотя бы присмотреться к ценам и определиться с точными характеристиками желаемого объекта. В идеале, приметить несколько возможных встречных вариантов. Это позволит ускорить составление «цепочки» сделок.

    Ирина Сангалова, начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
    «Не всегда желаемое становится действительным, и в согласованный участниками цепочки срок продавец находит встречный вариант. Очевидно, что существует риск, что такой объект вообще не будет найден. Однако такие ситуации встречаются очень редко, и только тогда, когда к приобретаемому объекту предъявляются завышенные требования».
***

В условиях ужесточения конкуренции важно, чтобы квартира чем-то выделялась в ряду других. Этой отличительной особенностью может стать внешний вид, собранный пакет документов или готовность продавца к «чистой» продаже. И почти наверняка труды продавца позволят продать квартиру в минимальные сроки.

Автор: Евгения Курмачева

comments powered by HyperComments
Прямая линия: