Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Курс рубля начал падение. Рубль опустился до отметки 47,5 рублей за евро и до 34,5 за доллар. За первые недели года рубль подешевел более чем на 6% по отношению к бивалютной корзине. Несмотря на то, что все операции с недвижимостью недвижимости в России проводятся в рублях, эксперты заговорили о том, что падение курса национальной валюты скажется на ситуации на рынке жилья. Но не так, как все думают.

Осень 2013 года риэлторы назвали странной. Впрочем, такое определение было дано в свое время и весне. В некоторые месяцы рынок вторичного жилья «замирал» – показывать квартиры было не кому. Но после кратковременного затишья вторичка оживала и входила в привычную колею продаж. Рваный ритм работы на вторичном рынке в 2013 часто сравнивали с аритмией. И не исключено, что неизвестный ранее рыночный симптом вскоре проявится более ярко, и в 2014 году ему найдут объяснение.

В Екатеринбурге в продаже появились квартиры, собственник которых якобы проживает в другой стране. Чтобы владелец прилетел в столицу Урала на сделку, покупателю предлагается внести задаток. Между тем, риэлторы уверены, что имеют дело с новым видом мошенничества.

Операции с наличными могут ограничить суммой в 600 тысяч рублей. Такой законопроект подготовлен Министерством финансов, и эту инициативу на прошлой неделе поддержал Центробанк. Риэлторское сообщество уже окрестило возможные нововведения «шоковой терапией».

Для взаимосвязанных сделок отказ одного из участников выходить на сделку означает разрушение всей цепочки. А между тем, на уральском рынке недвижимости есть как негласные правила, так и юридические нюансы, которые удерживают покупателей и продавцов от немотивированного отказа. Одним из сдерживающих факторов юридического порядка выступает предварительный договор. Но риэлторы его практически не используют.

Каждая вторая сделка на рынке недвижимости Екатеринбурга является альтернативной –  одна квартира продается и взамен приобретается другая. Стабильность цен позволяет в рабочем режиме проводить обмены, и даже разносить сделки во времени. Впрочем, несмотря на отсутствие рисков, связанных с ценами, «цепочки» продолжают оставаться одним из самых сложных и рискованных видов сделок. 

Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на  покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной. Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями. Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

23 июля 2013 года был подписан федеральный закон №250-ФЗ, который изменит процедуру регистрации сделок с недвижимостью. К традиционному, явочному порядку подачи и получения документов из Росреестра добавляется способ электронного взаимодействия с госструктурой. Ожидается, что вводимые изменения существенно упростят оформление права собственности. Впрочем, процедура станет проще и быстрее, но не безопаснее – уверены риэлторы. После вступления закона в силу никто не будет отвечать за чистоту сделки.

Сегодня на вторичном  рынке есть все предпосылки, чтобы цены если не обрушились, то существенно снизились. Квартиры продаются дольше, база предложения растет, продавцы согласны на более серьезные уступки. Но вот парадокс – цены в Екатеринбурге не падают, а лишь незначительно снижаются. И то за счет инфляции. 

На вторичном рынке между объектами возникает конкуренция. Первые признаки этого явления – рост объема предложения почти на треть и увеличение срока экспозиции. Риэлторы уверены, что если продавцы не согласятся корректировать цены сегодня, то завтра им придется идти на более серьезные уступки.

Считается, что проверить юридическую «чистоту» квартиры невозможно. Хотя бы потому что такого термина в законодательстве не существует. А у агентов по недвижимости нет должных полномочий для доскональной проверки истории квартиры. Впрочем,  есть информация, которая прямо или косвенно свидетельствует о наличии обременений и прав третьих лиц на квартиру, и есть способы, которыми можно эту информацию получить. 

Договор – это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала metrtv.ru оказалось несколько  агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских риэлторских компаниях. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в  них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

С 1 марта в силу вступили изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Теперь государственная регистрация заключаемых договоров купли–продажи жилого помещения не требуется. Таким образом, покупатели недвижимости в Екатеринбурге потеряли последний аргумент в вечном споре о том, когда передавать деньги. Расчеты до подписания договора – специфика рынка нашего города. Казалось бы, законодательные изменения должны подтолкнуть покупателей настаивать на том, чтобы при расчетах использовалась банковская ячейка. Но эксперты уверены – Уралу принять правила цивилизованных рынков недвижимости не дадут продавцы.

Рабочий день риэлторов теперь начинается на несколько часов раньше. Нужно занимать очередь в Кадастровую палату. Некоторые агенты приезжают в три часа ночи, чтобы в числе первых после открытия получить талон. Наплыв посетителей в государственной структуре объясняют увеличением сделок с приватизацией, срок которой закончится 1 марта 2013 года. Впрочем, риэлторы считают, что причина огромных очередей совсем в другом.

Цены на квартиры в Екатеринбурге, на основании данных о реально совершаемых сделках, в ноябре текущего года относительно значений предыдущего месяца скорректировались следующим образом: средняя стоимость одного квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир практически сохранили значения предыдущего месяца (+0,65% и -0,25% соответственно), а  трехкомнатных – несущественно изменилась (-1,60%). 

Треть россиян недовольна качеством строительства нового жилья.  Такие данные приводит Фонд «Общественное мнение». Застройщики, в свою очередь, приводят иную статистику – 80% претензий покупателей квартир являются необоснованными. Такие жалобы иначе, как придирками, назвать нельзя. Так в чем же дело: в низком качестве строительства или завышенных ожиданиях покупателей? И, если в квартире обнаружилась проблема, на что покупатель имеет право? 

Теперь уже далекое эхо приватизации внесло смуту в устоявшийся рынок вторичного жилья.  Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации квартиры, добиваются в судах восстановления права проживания в них. Вдруг оказалось, что покупатели «вторички» не застрахованы от получения обременения в виде нежданного жильца. Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.

Уральская Палата недвижимости зафиксировала в октябре ажиотажный спрос на жилье. Однако многие называют ситуацию на рынке равновесием. А в некоторых агентствах даже зафиксировали снижение количества сделок в октябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Правда, объясняется это не падением покупательского спроса, а сбоями в работе органов госрегистрации

В первый месяц осени 2012 года рынок жилья, вопреки всеобщему ожиданию, не активизировался. В сентябре было заключено на 26% сделок с жильем  меньше, чем в августе. Аналитики УПН считают, что высокие цены стали непреодолимым препятствием для покупателей и теперь ждут падения спроса на жилье. Впрочем, не все практикующие риэлторы видят предпосылки для развития событий по этому сценарию.

Для проверки юридической чистоты квартиры покупатели обращаются к риэлторам, нотариусам и адвокатам. В процессе проверки документов особенности бытового характера отступают на второй план. А зря, ведь именно не поддающиеся контролю правового поля особенности рекомендуется исследовать не менее тщательно. Риэлторы вспомнили множество примеров из практики, и рассказали, к чему нужно быть готовым при покупке «вторички». Редакция портала metrtv.ru начинает цикл публикаций о неюридических подвохах вторичного жилья.