Коммуникации: покупка земельного участка в коттеджном поселке
Гарантию того, что приобретаемый земельный участок в коттеджном поселке будет обеспечен газом, электричеством и водой дает только договор долевого участия в рамках 214-ФЗ. Однако есть одно «но»: малоэтажку по 214-ФЗ в Екатеринбурге практически не строят. Как покупателю определить, появится в поселке электричество и газ или нет?
Вообще-то, среди юристов нет единого взгляда на то, распространяется ли действие 214-ФЗ на малоэтажные объекты или нет. В документе сказано, что закон применим к помещениям в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. Однако в тексте закона не уточняется, что понимается под «иным объектом недвижимости».
Часть юристов считает, что малоэтажные объекты допустимо строить по закону о долевом строительстве. Основной аргумент сторонников этой теории – средства граждан на возведение частного дома привлекаются по той же схеме и на тех же ранних этапах строительства, что и при возведении многоквартирного дома. Эксперты рынка недвижимости поясняют: строительство коттеджей по 214-ФЗ является гарантией того, что договоренность на подключение к ресурсам с естественными монополистами уже достигнута.
Евгений Лоскутов, генеральный директор ассоциации «Строй-доктор»:
«Наиболее безопасная схема привлечения денежных средств граждан для строительства объектов ИЖС предусмотрена ФЗ № 214, в котором зафиксировано обязательство застройщика разрабатывать проектную декларацию. В соответствии с данным законом продажи могут открываться только после получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство получается после прохождения экспертизы проектной документации (обращаю внимание, что экспертиза проектной документации объектов ИЖС не требуется, а вот экспертиза проектной документации инженерных сетей поселка обязательна). Проектная документация может быть подготовлена после получения техусловий. Совершенно очевидно, что объект ИЖС должен передаваться покупателю полностью подключенный к функционирующим инженерным сетям».
Впрочем, часть юристов убеждена, что закон ориентирован только на многоквартирные дома, так как используемая терминология не относится к малоэтажным объектам. Кроме того, в законе не учтена специфика строительства индивидуальных домов.
Пока юристы спорят, уральские девелоперы не спешат организовывать строительство поселков по 214-ФЗ. Застройщики малоэтажки утверждают, что если досконально соблюдать букву закона, то траты на первом этапе будут крайне велики – строительной компании необходимо заключить договоры с естественными монополистами на подключение к ресурсам, за свой счет построить инженерные сети и дороги, подвести коммуникации к границам земельных участков. И только после этого начинать привлекать средства дольщиков. Позволить подобное могут только крупные или иностранные компании. С ними согласны и риэлторы.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«В окрестностях Екатеринбурга у подавляющего большинства организованных коттеджных поселков категория земли – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «под дачное строительство». При таком сочетании, категории земли и вида разрешенного использования, строительство по 214-ФЗ невозможно».
В подавляющем большинстве случаев покупателям в коттеджных поселках предлагается подписать договор покупки земельного участка с коммуникациями, которые будут построены в дальнейшем, либо дополнению заключить договор на оказание услуг по проведению инженерии. И в таком случае, застройщику не обязательно откладывать старт продаж до получения ответов из коммунальных служб о возможности подключения.
Оснащенность коммуникациями
1. Электричество
По данным Уральской Палаты Недвижимости (УПН), 90% предложения «загородки» – это проекты коттеджной застройки, где инженерных коммуникаций еще нет либо они находятся на низком уровне готовности. Между тем, по мнению практикующих риэлторов, ситуация с инженерным оснащением участков не настолько провальная. По оценке директора АН «Бизнес-Партнер» Олега Григорьева, электричеством обеспечено больше половины поселков в окрестностях Екатеринбурга.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Процентное соотношение поселков, обеспеченных электричеством, к общему количеству проектов присутствующих на рынке составляет около 60%. Количество поселков где ведется строительство линии или работы по электрофикации на стадии проекта с полученными ТУ составляют примерно 25% и оставшиеся 15% – это территории где электрики нет вообще в силу каких либо препятствий, либо эти территории находятся еще на стадии стартапа и выводятся на рынок не с готовыми электросетями, а с перспективой их подведения».
Другой вопрос – количество выделяемого энергетического ресурса. По наблюдениям специалистов, 10 кВт достаточно для обогрева и хознужд дома площадью не более 150 м2. Дому среднего размера – 150-200 м2 требуется не менее 15-25 кВт. В случае меньшей подачи, собственникам таких домов придется приобретать бытовую технику с низким уровнем электропотребления (класс «А»). Причина жестких лимитов – отсутствие необходимых мощностей в соседних населенных пунктах.
Александр Агальцов, начальник юридического отдела ЮА «Евразия-Дом»:
«Все зависит от доступных мощностей. Если на всю соседнюю деревню дается 5 кВт, а в коттеджном поселке каждому дому надо по 15 кВт, то берется плата с повышенным коэффициентом за каждый киловатт, либо застройщику придется устанавливать электрическую подстанцию».
2. Газ
Газ в поселке либо есть, либо нет. Если проблему малой электрической мощности решает строительство электрической подстанции (пускай и дорогостоящее), то нехватку газа компенсировать невозможно. Именно поэтому газифицированных поселков в разы меньше, чем электрифицированных.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Наличие газа зависит как от направления, так и от финансов, которыми располагает девелопер, от задач поставленных им в бизнес-плане поселка: классификация территории, уровень доходности, срок реализации проекта. Если рассматривать Полевской тракт, то из 24 мне известных поселков фактически обеспеченных газом там всего 5, примерно столько же в стадии проектирования и согласования. По Тюменскому тракту картина с газом более оптимистичная - доля газифицированных поселков составляет около 35-40% хотя, в отличие от Полевского направления, там есть проблемы с электрическими мощностями. Отмечу, что ситуация с инженерными сетями динамичная, все постоянно меняется».
Средний объем потребления газа домом среднего размера (150-200м2), по данным экспертов, составляет 30 м3/день.
3. Водопровод и канализация
Еще одним фактором при выборе земельного участка в коттеджном поселке является наличие водоснабжения и водоотведения. Коттеджные поселки, находящиеся в городской черте, могут быть подключены сетям, которые обслуживает «Водоканал».
Впрочем, обеспечить дом водой и обеспечить водоотведение владелец может самостоятельно – путем установки локального очистного сооружения и бурения скважины. При этом точка водозабора и канализация должны быть разнесены не менее чем на 30 метров. Главное, чтобы соседская канализация не оказалась поблизости от скважины, так как грунтовые воды могут сообщаться. Из соображений экологии и экономии некоторые девелоперы предлагают строить централизованные выгребные ямы и бурить общую скважину, а затем по поселку к каждому дому тянуть трубы. Водопровод и канализация будут удалены друг от друга на максимальные расстояния. Кроме того, центральные сети проще обслуживать.
Разница в ценах
Покупателям загородной недвижимости рынок сегодня предоставляет выбор поселков, где:
– коммуникаций еще нет и не сделан запрос в ресурсоснабжающие организации;
– сделан предварительный запрос в ресурсоснабжающие организации и получен предварительный, неофициальный ответ о возможности подключения и лимитах потребления;
– сделан официальный запрос и получено техническое условие на подключение, ведутся работы по строительству коммуникаций.
При этом инженерно оснащенный участок (с газом и электричеством), как минимум, вдвое дороже участка неподготовленной земли.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Получение технических условий на подключение к тому или иному виду инженерных сетей повышает привлекательность и стоимость участка, ценник будет примерно на 20% выше стартовой стоимости «голого» участка. Резко цена повышается, когда есть проект прошедший экспертизу, начинаются монтажные работы. Ну и серьезно меняет цену участка наличие газораспределительного шкафа и трансформатора на территории поселка, в данном случае цена действительно может увеличиться в 2–2,5 раза».
Александр Агальцов, начальник юридического отдела ЮА «Евразия-Дом»:
«Самое надежное – покупать участки, где технически условия уже получены и установлены лимиты. Но у нас, к сожалению, таких надежных не так много. На нашем рынке только 1 из 10 застройщиков продает участки с полученными техусловиями. Обычно все застройщики говорят, что собираются обращаться с заявлением в ресурсоснабжающую организацию. Если техусловие на самом деле находится в процессе подготовки, то у застройщика должно быть заявление, которое принято ресурсоснабжающей организацией для того, чтобы составить техусловие. Должна стоять печать (печать ведомства, в которое поступило обращение, – Прим. ред.). Заявление рассматривается в течение месяца. В результате выдается либо техусловие, либо отказ с объяснением причины».
Между тем, узнать о возможности подключения участка к сетям можно заранее, еще до того момента, как застройщик с официальным запросом обратился в соответствующие структуры. Эксперты рекомендуют обратиться с вопросами к естественным монополистам.
Александр Агальцов, начальник юридического отдела ЮА «Евразия-Дом»:
«Чтобы не рисковать, покупатель участка может наведаться в ресурсоснабжающие организации. В каждом районе города есть отделение Горгаза (ОАО «Екатеринбурггаз», – Прим. ред.) и Электросетевой компании. В этих организациях определены дни приема посетителей для неофициальных бесед со специалистами. Можно сказать, что собираетесь приобретать участок в данном месте и спросить: будет там возможность подключиться или нет. Специалист разложит карту и скажет, где проходит ближайшая труба, к которой можно присоединиться».
Самостоятельный сбор информации часто оказывается полезным. Как предупреждают риэлторы, некоторые застройщики обещают подвести коммуникации к участку через несколько лет после продажи земли. Но эти заявления ни на чем не основаны, так как перед открытием продаж предварительные запросы в коммунальные службы не делаются.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Есть территории, которые не газифицированы и не могут быть газифицированы, поскольку отсутствует техническая возможность (нет необходимой мощности). К сожалению, известны случаи, когда коммуникации управляющая компания обещает провести, но это только слова. Покупателям, прежде чем остановить выбор на понравившемся земельном участке, желательно уточнить у управляющей компании имеются ли документы, подтверждающие возможность подключения к интересующим видам коммуникаций».
Автономное существование
Существуют альтернативные способы обеспечения дома газом, электричеством и водой. Установка генератора, печи, локального очистного сооружения, а также скважина решат проблемы домовладельца. Другой вопрос – цена и комфорт. Собственники коттеджей, которые уже пробовали отапливать коттедж углем и обеспечивать его светом с помощью генератора, рассказывают, что это невероятно дорого.
Андрей Смотрицкий, владелец коттеджа:
«Издержки при топке углем, разумеется, выше. Нужно оплачивать услуги кочегара или самому выступать в этой роли. Кто-то постоянно должен находиться около котла. Расходы на отопление дома раза в два больше были, а качество низкое – ночью кочегар спит, дом остывает, утром холодно. Покупать газ в баллонах очень дорого, кроме того, возиться с баллонами ещё хуже, чем кидать уголь. Проще отапливать дизтопливом. Полагаю, что оптимальным компромиссом для дома без сетей является котёл, работающий на дизельном топливе. Тепло, получаемое таким образом в 5 раз дороже тепла от сетевого газа, но зато так можно создать независимую систему, не требующую непрерывного обслуживания.
Электричество, вырабатываемое дизель-генератором, в разы дороже того, что поступает из розетки, плюс шум и газы от генератора, а также постоянная подвозка топлива».
Другой домовладелец для отопления дома площадью 200 м2 использовал газовые баллоны. Он привел следующую статистику: в холодное время года в сутки уходит 1-2 баллона. Стоимость заправки одного баллона – 500 рублей. Ежемесячные расходы только на отопление составляли в лучшем случае 20 тысяч рублей.
***
По наблюдениям риэлторов, поселки в чистом поле, в большой удаленности от населенных пунктов, уже давно никто не строит. Застройщики отказываются от участков, где подведение коммуникаций требует серьезных вложений или невозможно в принципе.
Впрочем, участки без коммуникаций в коттеджных поселках по-прежнему пользуются популярностью среди покупателей. Как правило, электричество в таких поселках есть. Некоторые покупатели рассчитывают, что будут использовать альтернативные способы обеспечения дома теплом, если этот дом – дача, которая не нуждается в отоплении в холодное время года.
