Обзор коттеджных посёлков: челябинское (южное) направление

  • 6.6.2019
  • 2577

Коттеджные кварталы в обычных сёлах, неудачно поставленные таунхаусы и первый в регионе проект лесного поселения с идеей городского уровня комфорта для среднего класса. Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о коттеджных посёлках в окрестностях Екатеринбурга.

Фото: AVS Development

Пожалуй, именно с южного направления началось переселение состоятельных екатеринбуржцев за город. Ещё в 90-х горожане, имевшие средства, стали обустраивать свои резиденции в посёлках, расположенных в Сысертском районе. На территории населённых пунктов, в основном в Кашино и прибрежной части Сысерти, стали появляться сначала частные примеры новой застройки, а позже и квартальной. СМИ окрестили Сысертское направление «Уральской рублёвкой», оно прижилось и создало определенный имидж этой территории. А вместе с новой славой земля в Сысерти и окрестных сёлах – Кадниково, Черданцево, Кашино, Космакова – ощутимо подорожала.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Спрос на землю по челябинскому тракту стал причиной настоящего рыночного бума. Рост цен был очень большим. Но после массового появления в этом направлении коттеджных посёлков, ситуация стала меняться. Земля в населённых пунктах перестала быть эксклюзивом – цены пошли вниз. Если несколько лет назад участок в Кадниково или Черданцево стоил 2 миллиона, то сегодня его реально купить за 1,5 миллиона рублей. Впрочем, цены по челябинскому тракту продолжают оставаться высокими. Если здесь участок в обжитом посёлке стоит, как уже говорилось, от 1,5 миллионов, то по тюменскому тракту аналогичный объект можно купить по цене от 400 тысяч.

Около 5 лет назад на рынке загородной недвижимости южного направления появился коттеджный посёлок, который предложил рынку новую идею – «город за городом» с единой инфраструктурой, в состав которого войдёт несколько (в финальной стадии – 20) обособленных коттеджных посёлков.

Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Группа посёлков «Заповедник» – это «бомба» челябинского тракта. Здесь предлагаются участки под застройку разных ценовых категорий, причём человек получает землю, сразу обеспеченную всей необходимой инфраструктурой – дорогами, электричеством, газом, охраной и т.д. Такого нет больше нигде. Застройщик «Заповедника» – компания «Villa66» – сделал цивилизованный проект за вменяемые деньги. В результате «Заповедник» обрушил рынок недвижимости Сысертского района – перетянул спрос на себя… и с этим все смирились.

Надо ехать далеко

Особенность Челябинского тракта – коттеджная пауза. Если ехать по любому другому направлению из Екатеринбурга, то коттеджная застройка начинается прямо от границы города (или даже раньше). Но если двигаться по Челябинскому тракту, то, выехав за пределы ЕКАД, придётся преодолеть почти 15 км, прежде чем можно будет увидеть ограждения коттеджных проектов. То есть большинство коттеджных посёлков южного направления отстоят от города на 25 и более километров. Практика показывает, что постоянно жить на таком расстоянии от места работы (и места учёбы детей) удобно не всем. Поэтому много участков в местных коттеджных посёлках приобретаются для сезонного проживания в режиме дачи.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Когда человек покупает землю под дом на отдалённой территории, он оптимист, он готов ежедневно преодолевать десятки километров от дома до работы. Но потом вырастают дети, становятся нужны кружки, секции, школа… и человек выставляет дом на продажу, чтобы переехать поближе к городу. Это весьма распространённый сценарий.

Ландшафты, экология и водоёмы

При всей славе об экологии земель челябинского направления, слухи, домыслы и поиски фактов о скотомогильниках, когда-то организованных на этой территории, активно функционируют. По данным Окружной Гильдии Экологов, в южном направлении от Екатеринбурга имеется три скотомогильника: один севернее Горного Щита, второй – в окрестностях Большого Седельниково, третий – сравнительно недалеко от пос. Первомайский. Как замечает Алексей Муравьёв, покупатели, которые сегодня пребывают в почтенном возрасте, помнят про эти скотомогильники и сразу говорят, что на юг они не поедут. Впрочем, как напоминают эксперты, в защитной зоне могильников любая хозяйственная деятельность запрещена, следовательно, обычный человек в принципе не сможет купить участок, на экологии которого хоть как то может сказаться наличие скотомогильника.

Павел Боровиков
управляющий партнёр АН «Кулиговская и партнёры»
Челябинское направление – самое чистое. Роза ветров такова, что сюда не попадают выбросы предприятий, а большинство коттеджных посёлков в этой местности окружены смешанными лесами с преобладанием хвойной растительности. Ну а сосны-ели генерируют природные фитонциды, а значит воздух здесь особо полезный.

Ещё один аспект, делающий южное направление более привлекательным, – наличие рек и водоёмов. Ранее портал METRTV.ru делал обзор пригодных для отдыха озёр и прудов, расположенных не далее 75 км от центра Екатеринбурга. Итого в список набралось 14 водоёмов, причём почти половина (6 из них) расположена в окрестностях Челябинского тракта.

Анна Дорохова
ведущий специалист по Недвижимости АН «Добродел»
Челябинское направление отличает разнообразие ландшафтов. Например, если вдоль Тюменского тракта лежат почти исключительно равнинные территории, то в сторону Челябинска есть как равнинные, так и холмистые территории. Много леса. Плюс водные объекты – реки, озёра. Есть покупатели, которые предпочитают такое ландшафтное разнообразие.

Школы есть, но нужны другие

Челябинское направление считается достаточно «цивилизованным» направлением для досуга. Например, в деревне Кадниково есть развлекательный комплекс Клуб «Белая лошадь» с контактным зоопарком и большой площадкой для массовых или корпоративных мероприятий. В тюменском направлении, например, ничего подобного нет. Но если рассматривать территорию с точки зрения обеспеченности детской инфраструктурой (детсадами, школами, спортивными секциями), то в Сысерти и некоторых сёлах есть школы, но они находятся далеко от коттеджной застройки, да и сами жители коттеджей, переехавшие из Екатеринбурга, как правило, не хотят отдавать туда детей. Пару лет назад застройщик коттеджного посёлка в Первомайском предложил своим покупателям организовать автобус для доставки детей в школу, но оказалось, что жителям коттеджного посёлка это не нужно. Идею со школьным автобусом так и не реализовали.

Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Кашино и Сысерть — местные «центры цивилизации». Там живёт много екатеринбуржцев, есть школы, садики. Но приезжие не отдают своих детей в местные учреждения, а отправляют в Екатеринбург, обычно во вторую, пятую и девятую гимназии. Когда наступает время вести ребёнка в детский сад или школу — у мамы появляется вторая профессия — дальнобойщик. Когда на челябинском направлении появится школа, устраивающая людей, живущих в престижных кварталах и посёлках, — это будет прорыв и новый этап развития территории. Также будет уместным создание в данной локации современного бьюти-бизнеса. Местные парикмахерские — это не совсем то, что требуется.

Квартальная застройка в населённых пунктах

В посёлках по Челябинскому тракту есть примеры с застройкой «коттеджными кварталами». Причина – высокая стоимость земли и, соответственно, прибыли. Один инвестор или группа единомышленников выкупает участок земли в населённом пункте или рядом с ним (это может быть выкуп нескольких участков с избушками у частных владельцев). Получившийся земельный квартал режется на участки и застраивается коттеджами. Квартальной застройкой обычно начинают заниматься мелкие застройщики, часто из риэлторов, у которых нет большого капитала, чтобы строить сети в поле. При этом строительство внутри уже населенного пункта нескольких огороженных собственным общим забором домов вполне могут быть интересно определенной части покупателей и, соответственно, окупиться. Но поскольку кварталы граничат с другими частными постройками, нередко у них в соседях полуразвалившиеся домишки.

Известный пример такой застройки – «Ильинский квартал» в Кашино. Рядом с ним пытались строить квартал «Дома Адажио», но проект «не взлетел». В итоге был даже снят стоявший несколько лет указатель из кованого железа, стоявший на повороте к кварталу. В Верхней Сысерти сформировался престижный микрорайон «Африка». В Малом Седельниково на вершине холма среди других частных построек можно увидеть группу коттеджей, окруженных единым забором.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Есть немало предложений участков «новой нарезки» в сёлах Сысертского района. Но часто это участки в чистом поле, без дорог, без коммуникации. Когда-нибудь, когда новый квартал будет заселён, может быть, здесь появится цивилизация, и даже зимой будут чистить дороги от снега. Но есть риск, что первые несколько лет это будет непроезжая территория.

В Сысерти есть квартал на территории бывшей базы «Волна» на берегу водохранилища. Он был выкуплен, по некоторым данным, сотрудниками УГМК и является закрытой частной территорией. Ни один объект из этого квартала в открытую продажу не поступал.

Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
И всё же, в последнее время спрос на дома в Сысерти, Верхней Сысерти и окружающих их деревнях в целом снижается. Дорога сюда занимает больше часа, к тому же нет возможности для развития населённых пунктов – рядом парк «Бажовские места», а значит новое масштабное строительство невозможно.

VIP-посёлки южного направления

Несмотря на имидж высокостатусности загородной недвижимости южного направления, современных коттеджных посёлков уровня VIP здесь немного – только два: уже застроенный «Спортивный клуб «Финский залив» и развивающийся проект гольф-клуб Pine Creek Golf Resort.

Егор Митюрев
эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»
«Финский залив» – клубный посёлок с хорошей концепцией и удачным расположением в лесу на берегу водоёма. Но находится он на территории природного парка «Бажовские места» на землях рекреаций. Участки в посёлке нельзя выкупить, они находятся в аренде. А построенные здесь дома нельзя зарегистрировать как жильё. Стоит ли связываться ли с такой недвижимостью – каждый решает сам.

Между тем, в «Финском квартале» есть собственники, которые занимаются политикой и крупным бизнесом в Свердловской области. Второй VIP-посёлок южного направления – Pine Creek Golf Resort находится на землях с разрешённым использованием – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), участки здесь оформляются в собственность, а построенные коттеджи имеют статус жилых домов.

Павел Боровиков
управляющий партнёр АН «Кулиговская и партнёры»
Застройщик Pine Creek Golf Resort выбрал правильную стратегию – посёлок застраивается очередями, то есть готовый коттедж не может оказаться в окружении строек – завершённые кварталы отдельно, строящиеся – отдельно.

Коттеджные «города» на Челябинском тракте

Сегодня достаточно активно идут продажи примерно в полутора десятках коттеджных посёлков южного направления. Наиболее масштабные проекты в стадии реализации – « Заповедник», « Резиденция в Первомайском», вторая очередь примыкающего к деревне Шайдурово КП «Шато-2» и расширение деревни Ольховка. Это проекты застройки с числом индивидуальных участков не менее 500.

Анна Дорохова
ведущий специалист по Недвижимости АН «Добродел»
Администрация Сысертского района достаточно лояльна к девелоперам коттеджных посёлков, как правило, здесь сравнительно несложно перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов и разрешённым использованием – индивидуальное жилищное строительство – ИЖС. Даже если сегодня посёлок расположен на сельской земле, то вполне возможно, что в перспективе он получит «жилой» статус.

Но существует факт, серьезно тормозящий коттеджное строительство вдоль Челябинского тракта, – весьма неторопливый темп работы газовой службы.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Почти все девелоперы посёлков, в которых ещё нет газа, обещают, что газ появится в ближайшее время. Но в реальности с газификацией многих территорий обязательно будут проблемы. В компании «Газпром трансгаз Екатеринбург» не уверены, например, что у них будут лимиты для обеспечения топливом новых очередей посёлка «Резиденция в Первомайском», а для газификации Ольховки необходимо строительство 5 километров трубы. Это очень большие затраты.

Дополнение от редакции. После публикации данной статьи, ГК «Резиденция» (застройщик коттеджного посёлка «Резиденция в Первомайском») прислала ряд документов, подтверждающих, выполнение компанией своих обязательств по газификации посёлка. В частности, было представлено Заключение ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» №614 от 02.10.2017 о технической возможности подачи природного газа предприятию ТСН «Первомайский Парк». Этим заключением ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» подтверждает «техническую возможность дополнительной подачи природного газа для индивидуального газоснабжения котельных жилых домов - вторая очередь, расположенных в п. Первомайский, Свердловская область, в объёме 1,571 тыс.т.у.т. в год... Всего по предприятию по двум очередям потребность в топливе составит 3,435 тыс.т.у.т... Срок действия заключения 3 года со дня выдачи».

Также в ГК «Резиденция» пояснили, что по состоянию на октябрь 2019 года владельцы готовых домов первой очереди КП «Резиденция в Первомайском» получили или получают индивидуальные техусловия на подключение своих домов к газу. Когда соберётся достаточное число потребителей, в дома пойдёт голубое топливо.

Как замечают риэлторы, если человек покупает участок в негазифицированном посёлке, ему, несмотря на все заверения застройщика, следует узнать в газоснабжающей организации (ОАО «ГАЗЭКС»), когда газ придёт в его новый дом и придёт ли вообще…

Егор Митюрев
эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»
В южном направлении средняя цена участка с коммуникациями – в том числе с газом – от 1,5 миллионов. Если участок продаётся за миллион, то надо внимательно изучить реальное положение дел. Может оказаться, что приход газа в эту точку не гарантирован. Либо возможны иные проблемы… Замечу, впрочем, что в посёлках эконом-класса группы «Заповедник» есть участки дешевле миллиона, но здесь проверенный застройщик. И проблем возникнуть не должно.

Группа посёлков «Заповедник»

Проект предполагает строительство 20 посёлков с общим количеством участков – 3 000. В настоящее время в процессе реализации находятся 10 посёлков. В посёлках класса эконом электричество разведено «по столбам» и дороги с гравийной отсыпкой «(посёлки «Бобёр» и «Лисий лес»), в более дорогих – все коммуникации под землёй, и дороги в асфальте.

Егор Митюрев
эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»
Концепция нового уровня – большой посёлок состоит из маленьких, которые запускаются поочерёдно. Это в какой-то степени гарантия от того, что не будешь жить в центре вечной стройки. Каждый посёлок огорожен, имеет свою детскую площадку и свой выход в лес. Застройщик перевёл землю «Заповедника» в статус ИЖС, что упростит создание на территории коммерческих объектов – магазинов, автосервиса, пекарни и т.д. На сельских землях согласовывать строительство подобных объектов было бы сложнее.

В компании «Villa66» пояснили, что на территории «Заповедника» уже работает строительный магазин, в ближайший месяц откроется продуктовый с пекарней, а в 2020 году начнётся строительства супермаркета под одну из федеральных ритейловых сетей (два федеральных игрока уже выразили желание зайти в «Заповедник»).

КП «Резиденция в Первомайском»

Это один из наиболее близких от Екатеринбурга посёлков челябинского направления – 14 км от ЕКАД. Предполагается, что в КП будет нарезано до 500 участков. В посёлке продают участки как под застройку, так и с коттеджами от застройщика – компании «Резиденция».

Олег Бандалетов
представитель группы компаний «МФЦ-Недвижимость»
«Резиденция в Первомайском» – это посёлок эконом-класса для широкого круга населения. Здесь сравнительно небольшие участки. Площадь возводимых домов обычно не более 150 кв.м. Кстати, этот же застройщик – компания «Резиденция» – реализует сейчас ещё один проект по Челябинскому тракту – «Горки в Кашино». Это посёлок камерного формата. Он расположен сравнительно далеко от Екатеринбурга и в нём покупают участки люди, которым не надо каждый день ездить на работу.

 

* * *

 

Среди менее крупных посёлков южного направления можно упомянуть несколько весьма любопытных проектов.

Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Посёлок «Клевер» сыграл свою роль в формировании рынка недвижимости по Челябинскому тракту – он фактически разрушил монополию дорогих Кашино и Сысерти. После появления «Клевера» на рынке, цены в данной местности стали более демократичными.

Несколько дней назад пришёл газ в КП «Родные просторы», в ближайшее время голубое топливо получит КП «Клевер», а значит, следует ожидать роста числа людей, проживающих в этих посёлках постоянно. Вполне может быть, что в перспективе могут возникнуть предпосылки для появления здесь своего магазина.

Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
Ещё одним достаточно крупным коттеджным поселением должен стать посёлок «Шато» рядом с селом Шайдурово. Сейчас в «Шато» застраивается вторая очередь. И там появился продуктовый магазин. Кроме того, жители посёлка могут пользоваться инфраструктурой села Шайдурово, в котором есть магазин и медпункт. В коттеджным посёлке, кстати, некогда произошёл курьёзный случай – управляющая компания, поставленная застройщиком, попыталась взимать с жителей деньги за аренду подъездных дорог. Впрочем, людям удалось отбиться.

Эксперт упомянул и ещё несколько коттеджных посёлков, жители которых могут столкнуться с житейскими неожиданностями.

Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
Рядом с селом Кадниково формируется посёлок «Крым». Но покупателям участков следует учесть, что посёлок находится на земле рекреационного назначения. Строить жильё здесь нельзя, только кемпинги или подобные сооружения. Кстати, аналогичная ситуация с постройками в КП «Финский залив», а также с коттеджами, которые по слухам могут появиться на месте бывшего пионерского лагеря имени Павлика Морозова, также стоящего недалеко от Кадниково.

Ещё один необычно возникший проект – сад «Березка» на Арамильском тракте. Формально это садовое товарищество без перспектив газификации. Тем не менее, там ведётся полноценная коттеджная застройка. Популярность «Берёзки» можно объяснить близостью к Арамили. От сада до города меньше километра.

Можно вспомнить ещё одну местную достопримечательность – коттеджный посёлок «Николин ключ».

Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
«Николин ключ» – один из самых долгоиграющих проектов на местном рынке загородной недвижимости. Посёлок на въезде в Кашино начали строить до кризиса 2008 года. Видимо, случившиеся два экономических катаклизма и ряд других обстоятельств способствовали тому, что темпы реализации участков и квартир в таунхаусах в этом поселке кажутся со стороны, по сравнению с другими проектами, несколько замедленными. К тому же девелопер допустил несколько имиджевых ошибок. Чего, например, стоит водружение пушки возле въезда в «Николин ключ». Она просто отпугивала покупателей. Впрочем, вскоре пушку убрали.

Сергей Бессонов считает, что ещё одной причиной медленных продаж в «Николином ключе» стали просчёты, допущенные при определении формата посёлка. В частности, вряд ли хорошей идеей стало взять за основу посёлка застройку таунхаусами. Этот посёлок находится достаточно далеко от Екатеринбурга (25 км от ЕКАД), тогда как таунхаусы имеет смысл строить рядом с городом, в условиях дефицита земли под частную застройку. Впрочем, можно вспомнить, что таунхаусы «не пошли» и в Большом Седельниково (расположенном почти у границы Екатернинбурга). Скорее всего, причина – в качестве строительства и окружении. Таунхаусы построены почти посередине деревенской улицы.

В свою очередь, в компании «AVS Девелопмент» (застройщик КП «Николин ключ») замечают, что размер участка, отданного под таунхаусы, не превысит 15% территории посёлка, основным же типом жилой недвижимости а «Николином ключе» есть и будут коттеджи. Кстати, представитель компании также напомнил, что в настоящий момент все готовые таунхаусы в посёлке реализованы.

 

* * *

 

Наиболее удалёнными посёлками челябинского направления можно считать «Марьин ключ», «Журавли», «Бруснику» и «Лукоморье». Первые три из них стоят между Челябинским и Тюменским трактом. Подъехать к ним можно, только миновав сёла Кадниково, Черданцево, проехав по старому мосту через реку. Посёлок же «Лукоморье» находится на берегу озера Щелкун, уже у границы Челябинской области. И это самый дальний поселок в Свердловской области на челябинском направлении.

Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков в коттеджных поселках можно в нашем каталоге.

Ранее по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: