Земельный надел, приобретаемый под строительство частного дома должен соответствовать четырём критериям. Транспортная доступность, возможность стройки в юридическом и физическом плане, плюс доступ к сетям. Без этого минимального набора дом «не взлетит». Екатеринбургский эксперт в сфере загородной недвижимости, руководитель «Палникс Групп» Вадим Шамшурин предлагает свой короткий кейс по проверке участка под будущий коттедж.
Ассоциации «Палникс Групп» проектирует и строит инженерные сети, многоэтажные дома и другие объекты. Но более всего она известна, как создатель коттеджного поселка «Палникс», расположенного на четвёртом километре Чусовского тракта. Вадим Шамшурин – один из тех, кто начинал этот проект в 2005 году и сегодня продолжает развивать загородное направление Группы.
Он замечает, что успех любого начинания в сфере загородной недвижимости (в том числе строительство дома для себя) зависит от «location, location, location» – «Место, место и ещё раз место». Поэтому разговор об участке под будущий дом начинает с его местоположения.
Шаг 1. Локация и время на дорогу
Понятно, что степень удалённости своего дома от «центра цивилизации» (от города) каждый выбирает с учётом своих реалий – необходимости ежедневно ездить на работу, возить детей в школу и т. д. Но это не значит, что в уме следует иметь конкретную дистанцию в километрах. Скорее надо ориентироваться на время, которое придётся провести в дороге.
Вадим Шамшуринисполнительный директор Ассоциации «Палникс Групп»Следует выяснить, сколько времени вы будете тратить на дорогу от дома до работы и обратно. Поэтому, кстати, следует, при знакомстве с участком, проделать этот маршрут не ночью, не в середине дня, а, в час пик. Чтобы увидеть в каких пробках придётся стоять. Возможно, надо будет ориентироваться не столько на расстояние от города, сколько на ситуацию на въезде в город. Проехать по трассе «лишние» 10-20 километров – несложно, а вот стоять в пробке на выезде из города – никакого удовольствия.
Шаг 2. Бумаги на землю
Необходимо убедиться, что земля имеет категорию и вид разрешённого использования, позволяющие строить жилой дом. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Идеально если категория земель – «земли населённых пунктов». Но и на «землях сельскохозяйственного назначения» в ряде случаев жилой дом построить можно.
Вадим Шамшуринисполнительный директор Ассоциации «Палникс Групп»Самый надёжный способ убедиться в возможности построить дом – запросить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). На нём должна быть обозначена территория, в границах которой можно построить дом. Есть такая территория – участок годится. Перед началом строительства дома необходимо подать в муниципалитет уведомление о начале строительства, а когда дом готов – уведомление о вводе в эксплуатацию. Такой дом будет полностью легитимен. Только на такие дома банки соглашаются давать ипотеку.
Кстати, ГПЗУ можно взять и на участок, который принадлежит муниципалитету, которым «продавец» владеет на праве аренды. Приобретение не самого участка, а права на его аренду – достаточно распространённая практика. Когда собственник поставит на участке дом, он сможет приватизировать землю за символическую плату.
Шаг 3. Грунты и геология
Современные технологии, применяемые в частном домостроении, позволяют создать надёжный фундамент на любых грунтах. Главное – провести предварительно геологическое обследование и проектировать фундамент по его результатам. Одним из наиболее сложных (и дорогостоящих в плане строительства) является вариант с обводнёнными и болотистыми почвами.
Вадим Шамшуринисполнительный директор Ассоциации «Палникс Групп»О характеристиках грунта лучше узнать до покупки. Хорошо, если соседи уже строят. Тогда у них можно узнать об особенностях местной геологии. Что касается строительства на болотистых грунтах, то следует учесть, что когда по территории посёлка начнут разводить дороги, болото исчезнет. Основа дорожного полотна – это отсыпка скальным грунтом. Она играет роль своеобразного канала, отводящего воду. Но, есть важный момент – поверхность дороги должна быть ниже поверхности участка, на котором предполагается строить дом. Это нужно, чтобы вода с участка стекала в сторону дороги и уходила вниз. То есть, надо будет поднимать участок – отсыпать его привозным грунтом.
Шаг 4. Инженерные сети
Если рядом с участком стоит опора электроснабжения или распределительный щит (ШР), это не значит, что собственник участка имеет возможность подключиться к электросетям. Если мощности имеющихся сетей недостаточно, подключения не дадут. Аналогичная ситуация с газовой трубой. Если она проходит рядом, не факт, что к ней можно присоединиться.
Вадим Шамшуринисполнительный директор Ассоциации «Палникс Групп»Поэтому у продавца надо спросить договор на электроснабжение или документы на техприсоединение. Замечу, что в пятидесяти процентах случаев у продавца таких бумаг нет. Если же бумаги есть, то следует поинтересоваться, сколько будет стоить подключение к сетям. По электрике ценник обычно начинается с 90-120 тысяч рублей.
Эксперт отдельно рассматривает тему прокладки всех инженерных сетей под землёй. Несколько лет назад это стало некоторым мейнстримом в строительстве коттеджных посёлков. Отмечалось, что отсутствие электрических опор и воздушных проводов убирает визуальный шум, делает улицы посёлка более просторными. Но оказалось, что не всё так однозначно.
Вадим Шамшуринисполнительный директор Ассоциации «Палникс Групп»Обрыв подземного кабеля сложнее найти и дольше ликвидировать, чем обрыв воздушного. Восстановление подземной линии может занять до пяти суток. А в ходе раскопок пострадает благоустройство улиц, а может и частных владений. Тогда как повреждение воздушной ЛЭП ликвидируется за несколько часов и без последствий для благоустройства. Что касается визуального шума, то есть интересное наблюдение – в нашем посёлке «Палникс» все инженерные сети проложены под землёй. Но за время существования посёлка на сетях случилось несколько инцидентов. Поломки устранили, а часть сетей перевели в наземное исполнение. На некоторых улицах «Палникса» электричество сегодня идёт по столбам. И никто не обращает на это внимания. Кроме того, столбы всё равно нужны для уличного освещения. Плюс по ним можно пустить интернет кабель.
Спрос на землю в коттеджных поселках по-прежнему есть. Хотя и не такой активный как в прежние годы. И основные принципы выбора земельных участков остаются актуальными. Однако также понятно, что рынок пересматривает прежние ценности. Например, насколько нужна поселку среднего ценового порядка дорогая входная группа или пляж. Покупатель голосует кошельком.
