Ипотечные ставки переходного периода

За первые шесть месяцев 2012 года объемы выдачи жилищных кредитов в России и Свердловской области побили рекорды аналогичных периодов прошлых лет. И сегодня крупные банки повышают ставки. Экономисты расходятся во мнениях, к каким последствиям это может привести. Среди прогнозов фигурирует разные версии: от снижения темпов увеличения стоимости жилья до кризиса всей строительной отрасли.

Общая сумма выданных ипотечных кредитов в России в рублях за январь-июнь 2012 года составила 357 млрд рублей, превысив таким образом показатель первых шести месяцев 2011 года на 67,3%, сообщается в отчете Центробанка.

Свердловская область попала в пятерку лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов. Так, в первые месяцы 2012 года кредитующими организациями Екатеринбурга и Свердловской области было выдано кредитов на сумму 12,37 млрд рублей. Этот показатель выше на 55% аналогичного периода прошлого года.

По данным Центрального Банка, средний размер ипотечного кредита в Уральском Федеральном округе составляет 1,46 млн рублей. Средневзвешенный срок рублевых кредитов составляет 193 месяца (16 лет). Доля жилищных кредитов составляет 16,6% от общего объема кредитования.

Финансовые организации, являющиеся лидерами по выдаче ипотеки, подтверждают справедливость статистики собственными показателями. Так, например, в Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) в январе-июле текущего года выдали на 27% больше кредитов в денежном выражении, чем в первой половине прошлого года. В банке ВТБ 24 зафиксировали рекордное количество выданных кредитов за всю историю банка - вдвое больше, чем в первой половине 2011 года.

*Гистограмма основана на данных управления Росреестра по Свердловской области

Из гистограммы видно, что количество выданных ипотечных кредитов на покупку жилья в Екатеринбурге в первой половине 2012 года выросло. Увеличение составило 12,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Кто на новенького?

Растут зарплаты – растет количество кредитов, хотя, по словам представителей банков, требования к заемщикам в 2012 году не снижались.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования:

«Свежи воспоминания об осени 2008 года начале 2009 года, поэтому оценка платежеспособности осталась консервативной. Мы не шли на смягчение каких-то требований. Одной из причин является лояльная процентная политика в отношении заемщиков и высокая активность самих заемщиков. В предыдущие 2009, 2010, 2011 годы мы практически не почувствовали снижения количества кредитов летом, потому как люди практически не уходили в отпуска первые два года после кризиса. Сделки были распределены равномерно между сезонами. В этом году мы четко увидели в конце июня -в июле, что люди ушли в отпуска. Думаю, люди планировали заранее свой отпуск, а кредиты постарались оформить в зимний и весенний период. Поэтому показатели первого полугодия достаточно хорошие по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».

Помимо роста благосостояния населения эксперты выделяют еще одну причину – отложенный спрос на недвижимость вступил в фазу реализации.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«Сейчас в российской экономике сформировался достаточно ёмкий внутренний рынок, на котором есть стабильный платежеспособный спрос. Те люди, которые работают на этом внутреннем рынке, конечно, чувствуют влияние кризиса в Еврозоне, но влияние это уже не такое принципиальное. Внутренний рынок как раз и создает спрос на недвижимость. Кроме того, был достаточно большой отложенный спрос на жилье. В 2008-09 годах люди боялись брать ипотеку – не знали, что будет с работой, с зарплатой. А сейчас люди просто привыкли. Общественное сознание воспринимает происходящее как кризис, но с точки зрения экономиста, это – не кризис, а, скорее, новая реальность, в которой нужно жить».

Кроме того, количество банков на рынке ипотечного кредитования заметно выросло. Ипотека появилась там, где подобные программы были свернуты в кризисное время. Эксперты объясняют: возобновление ипотечных программ продиктовано, скорее, желанием повысить имиджевую составляющую, нежели желанием заработать.

Константин Юрченко, руководитель Департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:

«Если банк считает себя солидным, он должен предлагать всю линейку кредитных продуктов, в том числе и ипотеку. Если банк не может себе такого позволить, его статус начинает вызывать вопросы, равно как и доверие к нему».

В настоящий момент по предварительным подсчетам редакции портала metrtv.ru в Екатеринбурге ипотеку выдают более 35 банков. При этом по статистике Центрального банка, в апреле 2012 года во всей Свердловской области насчитывалось всего 16 кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. Три года назад получить жилищный кредит можно было фактически только в трех кредитных организациях: Сбербанке, САИЖК, ВТБ 24.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях сегодня составляет 12,25%.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Средняя ставка ипотеки на приобретение жилья на вторичном рынке варьируется от 12 до 15%. А если говорить о покупке квартиры в готовой новостройке, где квартиры находятся в собственности юридического лица, то ставка будет в районе 10-11% годовых. Процентная ставка на новое жилье, которое находится на стадии строительства, на сегодняшний день колеблется в рамках 13-15%».

Эксперимент

Портал www.metrtv.ru провел эксперимент. Цель - выяснить, под какой процент можно взять ипотеку сегодня в каждом из 35 банков. По легенде семья из трех человек собиралась продавать «однушку» и приобретать трехкомнатную квартиру стоимостью 3,5 млн рублей на вторичном рынке. Первоначальный взнос был более 50%. Необходимо было оформить кредит на 1 млн рублей на 10 лет. Заемщик был готов подтвердить доход справкой 2-НДФЛ.

В ходе консультаций со специалистами кредитных отделов выяснилось, что для получения кредита на сумму в 1 млн. рублей, имея первоначальный взнос более 50%, заемщику необходимо подтвердить справкой 2-НДФЛ доход не менее 45 тыс. рублей

Банки	Процентная ставка (%)	Ежемесячный платеж (руб.)	Размер переплаты (руб.)	Дополнительные траты
Стройкредит	9,7%	13 840	610 000	Обязательное страхование предмета залога. Отказ от страхования жизни и потери трудоспособности – 0,7%. Открытие аккредитива – 2% от величины кредита.
МЕТКОМБАНК	9,7%	13 840	565 950	Обязательно страхование жизни, здоровья и имущества.
Плюс Банк	9,7%	13 800	566 000	Обязательное имущественное страхование. В случае отказа от личного страхования процентная ставка повышается на 0,7%.
Связь-банк	10,5%	13 623	619 220	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 1,5% (не менее 20000 и не более 100000 руб.). Обязательное страхование имущества. Отказ от дополнительного страхования титула, жизни или потери трудоспособности увеличивает ставку в каждом случае на 3%. В случае подтверждения дохода справкой по форме банка процентная ставка увеличивается на 0,5%.
САИЖК	11,35%	14 100	676 800	Подтверждение дохода осуществляется только справкой 2-НДФЛ.
СМП Банк	11,75%	14 200	704 350	В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличивается на 0,5%. Указанные ставки действуют для клиентов, оформляющих личное страхование. Для клиентов, не оформляющих личное страхование, процентная ставка увеличивается на 3%
Банк ДельтаКредит	12%	14 474	721 650	Обязательное страхование имущества. Без дополнительного страхования жизни ставка увеличивается на 4%, без страхования титула – 3,5%. В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличивается на 0,5%.
Газпромбанк	12,2%	14 500	735 550	В случае отказа от страхования жизни и потери трудоспособности процентная ставка повышается на 1%.
Транскапиталбанк	12,25%	14 500	739 000	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 1%. В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличивается на 0,5%. В случае отказа от страхования жизни и риска потери трудоспособности ставка возрастает на 2,5%, титула – на 1%.
УралСиб	12,25%	14 500	739 000	В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличивается на 0,5%.
СКБ банк	Переменная ставка: 12/14/16% первый/второй/третий год соответственно	16 600		Страхование недвижимости и титульных рисков – не обязательно. Отказ от личного страхования увеличивает процентную ставку на 2%.
Нордеа банк	12,25%	14 550	739 000	Отказ от личного страхования приводит к увеличению ставки на 2,5%, от титульного страхования – на 1%.
МОСОБЛБАНК	12,5%	14 640	756 500	Для заемщиков, подтверждающих доход по форме Банка, процентная ставка увеличивается на 0,5%.
Абсолют Банк	12,5%	14 650	756 500	В случае отказа от личного и титульного страхования процентная ставка возрастает на 2%.
Банк Союз	12,5%	14 650	756 500	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 1,5% (не более 100000). При выборе программы без страхования ставка возрастает на 2%. В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличится на 0,5%.
Инвестторгбанк	12,6%	14 800	763 500	Обязательное страхование предмета залога. В случае отказа от страхования жизни и утраты права собственности на предмет залога ставка увеличивается на 2%.
ВТБ24	12,75%	14 850	770 100	Страхования предмета залога обязательно.
Промсвязьбанк	13%	15000	792 000	В случае отказа от личного страхования процентная ставка возрастает на 6%.
Банк Москвы	13,05%	14 960	795 300	В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка ставка увеличится на 1%. При отсутствии личного и титульного страхования процентная ставка возрастает на 3%.
Альфа-банк	13,05%	14 960	795 300	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 0,8%. Страхование имущества обязательно. В случае отказа отказе от дополнительного страхования титула, жизни и потери трудоспособности, ставка увеличивается на 3%. В случае подтверждения дохода справкой по форме Банка процентная ставка увеличится на 1,5%.
Банк ЗЕНИТ	13,15%	15 080	809 700	Обязательное имущественное, личное и титульное страхование.
Сбербанк	13, 5%	15 230	827 300	Оформление договора имущественного страхования предмета залога. Без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту увеличивается на 0,7%
ЧЕЛИНДБАНК	13,5%	15 200	827 300	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 1,2% (не менее 7000 и не более 20000). Обязательное страхование предмета залога.
МДМ Банк	13,5%	15 200	829 300	В случае отказа от личного страхования, процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,7%
МТС-Банк	14,25%	17 000	881 300	За выдачу кредита предусмотрена комиссия 1%.
Балтинвестбанк	14,5%	15 800	899 500	Обязательное имущественное страхование. В случае отказа отказе от страхования жизни и потери трудоспособности, ставка увеличивается на на 1%.

Рассчитанные специалистами банков для нашей ситуации ставки не являются эффективными, то есть при их расчете не были учтены дополнительные статьи расходов.

Согласно полученной статистике, в относительно небольших банках ставки оказались гораздо более привлекательными, чем у основных кредиторов. Это довольно любопытно, если учесть, что часть из них, помимо собственных программ, предлагает и программы АИЖК, стандарты которой едины для всех банков на всей территории России. Выяснилось, что все дело в переходном периоде. АИЖК уведомил о повышении ставок, и в крупных банках проводят расчеты уже с учетом грядущего изменения. Между тем, в небольших банках ставку рассчитывают по текущим значениям, но предупреждают, что успеть получить кредит на прежних условиях практически невозможно.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«Для ипотеки государство выделяет достаточно большие средства АИЖК, а через него – и региональным агентствам. Программы АИЖК будут всегда более выгодными для заемщиков, чем рыночные, только потому, что это государственный агент. Не то сейчас состояние экономики, чтобы частные банки могли активно развивать этот сектор рынка без поддержки АИЖК. Поэтому, в этом сегменте банки не особо конкурируют».

Отдельной строкой

С осени этого года ипотека от АИЖК станет дороже на 0,5-1,5%. Отметим, что АИЖК заявило о повышении ставок после того, как этот шаг предпринял Сбербанк. 1 августа 2012 года были введены новые правила установления процентных ставок по жилищному кредитованию. Правила гласят о снижении ставок для некоторых категорий граждан, участников государственных федеральных программ по повышению доступности жилья, а также по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Официального подтверждения повышения ставок по основным ипотечным продуктам банк не дает, но и не опровергает. Но вполне очевидно, что коррекция в сторону увеличения произошла. Об этом можно судить по косвенным признакам, в частности, по изменениям в расчетах ипотечного калькулятора на официальном сайте банка. Конкретно можно говорить о том, что ставки по программе «Приобретение готового жилья» изменились в среднем на 1,25%.

Заметим, что на долю государственных банков приходится свыше 85% выданных ипотечных кредитов. Эксперты с уверенностью говорят о том, что остальные кредиторы последуют примеру основных игроков.

Константин Юрченко, руководитель Департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:

«Сбербанк, безусловно, является маркет-мэйкером на рынке ипотеки и обеспечивает на сегодняшний день около половины всех выдаваемых ипотечных кредитов. Поскольку он – лидер отрасли, от его поведения зависят действия других банков. Традиционно, более мелкие игроки склонны следовать поведению лидера. Некрупным банкам финансировать дешевую ипотеку довольно сложно, а предлагать кредиты дороже лидера бесперспективно. Поэтому банки с удовольствием воспримут шаг лидера в сторону повышения ставок и тоже скорректируют стоимость своих кредитов вверх».

Быстрее, дешевле, качественнее

Наращивать объемы кредитования частным банкам позволяют программы лояльности – сокращение периода рассмотрения заявок, уменьшение количества представляемых документов, снижение ставок по отдельным продуктам на короткий срок, отказ от взятия комиссии за выдачу кредита

Константин Юрченко: Предпосылок для ужесточения требований к заемщикам пока нет: поскольку ипотека, мягко говоря, не дешевеет, она становится всё более эксклюзивным товаром, на рынке которого ненадежных заемщиков мало. Более того, на фоне повышения процентных ставок, банки могут пойти на упрощение и ускорение процедуры одобрения и выдачи кредитов».

Так, например, в банке ДельтаКредит появилась возможность получить ипотеку по одному документу – паспорту. В банке Москвы и ВТБ24 существуют программы выдачи ипотеки по двум документам. Сократить время ожидания рассмотрения заявки предлагается в банке УралСиб. Время рассмотрения заявки на аккредитованные банком объекты – 1 час.

На фоне общей тенденции повышения ставок банки идут на снижение процентов по отдельным продуктам. В Абсолют Банке запущена программа, позволяющая снизить стандартную ставку на 1%.

Некоторые кредиторы разработали продукты, которые дают возможность новоселам обустроиться в новой квартире, а только потом приниматься за выплату ипотеки. АИЖК предлагает воспользоваться программой «Переезд». В ее рамках возможно сначала приобрести квартиру, а только потом продавать имеющееся жилье и вносить первоначальный взнос по кредиту. В РосЕвроБанке появилось предложение оформить ипотеку со сниженной процентной ставкой в первый год – 1%, так как именно в это время новоселам необходимы средства для ремонта и покупки мебели.

Прогнозы

Некоторые эксперты не сомневаются, что в будущем ставки по ипотеке снизятся и достигнут мирового уровня. Вот только когда это произойдет – вопрос. Желающим оформить кредит под 5-6% рекомендуется запастись терпением.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«Ставки по собственным ипотечным программам банков, вероятно, вырастут ещё, но это, в соответствии с законами рынка, приведет к сокращению числа желающих взять ипотеку. Соответственно, банки через некоторое время будут вынуждены понизить ставки. В исторической перспективе стоимость ипотечных кредитов в Российской Федерации должна упасть до мирового уровня. Да, ставки могут быть высокими полгода, три года, может быть, пять лет… но потом они снизятся. В основе нашего мира есть волна, поэтому большинство процессов на Земле носят волновой характер. Экономика – не исключение, если сегодня ставки растут, то завтра они будут снижаться. Я хочу сказать, что рост ставок по ипотечным кредитам – это не одностороннее движение, не надо думать, что теперь ставки будут только расти».

Впрочем, таких оптимистов среди экономистов довольно мало. Гораздо больше распространено мнение, что снижение ставок в среднесрочной перспективе не произойдет. А вот падение платежеспособного спроса и, как следствие, снижение темпов роста цен вполне вероятно.

Константин Юрченко, руководитель Департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:

«Несмотря на обещания федеральных властей создать дешевую ипотеку (стоимостью 6% годовых), это все пока что сказки. В России есть несколько факторов, обуславливающих высокую стоимость ипотечных кредитов. Во-первых, это довольно высокая инфляция, которая, несмотря на опять же правительственные заверения, и не думает снижаться. (Согласитесь, при реальной инфляции в 16-17% и с прогнозом на неснижение, никто не будет выдавать кредиты под 6% годовых). Во-вторых, высокая стоимость денег на рынке межбанковского кредитования. (То есть, если я сам взял деньги задорого, то Вам я их не могу дать взаймы дешевле). В-третьих, спрос на ипотечные кредиты довольно высок, что делает нецелесообразным с чисто коммерческой точки зрения снижение ставок по ним: ведь, всё равно берут. Для того чтобы процентные ставки по кредитам в России начали корректироваться вниз, надо чтобы прошли долгие годы нормального устойчивого функционирования экономики.

Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам неизбежно сократит спрос на жилье (хотя и не существенно), что, в свою очередь, притормозит рост цен на недвижимость. И сокращение спроса будет со стороны реального рынка (то есть, со стороны тех, кто покупает жилье для себя), а не со стороны инвесторов, вкладывающих деньги в жилье с целью получения спекулятивной прибыли».

А между тем, глава крупнейшей строительной корпорации Валерий Ананьев готовит свою компанию к возможному кризису, но при этом считает, что цены на жилье не упадут - тому нет причин. Но даже если кризис заставит застройщиков снизить цены, по словам Ананьева, компания теперь уже не остановит стройки, как это было в 2008-09 годах.

Валерий Ананьев, генеральный директор корпорации «Атомстройкомплекс»:

«Надо делать выводы и работу над ошибками прошлого кризиса. Основной ошибкой прошлого кризиса я считаю прекращение или снижение объемов строительства. Стройку нельзя прекращать, несмотря на падающий спрос. Мы заключаем договоры с кредиторами, привлекаем проектное финансирование, оптимизируем стоимость строительно-монтажных работ. Что принесет новый кризис – посмотрим, может быть там будут новые вызовы и особенности, но их предугадать мы не можем. Но там где можно, соломки надо подстелить».

Девелоперы падения цен не обещают и прогнозируют рост стоимости «первички» в рамках инфляции. Но практика показывает, что цены на жилье растут не в рамках номинальной инфляции, озвучиваемой Росстатом, а вполне реальной. Так, например, в прошлом году по расчетам Росстата инфляция составила 6,1%, а недвижимость по статистике УПН стала дороже на 15,2%. По прогнозам правительства, в 2012 году инфляция составит 6%. Притом, что только за первое полугодие жилье выросло в цене на 5,6%. И осенью риэлторы ожидают очередного рывка цен.

Автор: Евгения Курмачева