Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Уже больше полугода процедура регистрации должна быть существенно упрощена, согласно изменениям в законе  о государственной регистрации, принятым в октябре 2013 года. Впрочем, как выяснилось, техническая сторона вопроса отстает от законодательной.

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется  продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Уральцы не очень часто меняют место жительства. Как правило – один-два раз в жизни. Тем не менее, 80% покупателей при выборе объекта учитывают, какова будет его ликвидность в более или менее отдалённом будущем – на случай обменов, переездов и так далее. Поэтому сегодня мы рассмотрим наиболее сложные типы жилья в плане прогноза изменения его цены и востребованности на рынке

Свердловская область попала в список из 13 регионов, где в тестовом режиме все сделки с жильем должны были проходить с участием нотариусов. А в феврале 2014 г. стало известно, что закон о Госрегистрации подвергся корректировкам. Впрочем, не таким принципиальным, как все ожидали. Привлекательность услуг нотариусов возросла, однако, вопрос, станет ли у них больше клиентов в связи с этим, так и остался открытым.

1 января 2014 изменилась система возврата налогового вычета при покупке жилья. В сути изменений Налогового кодекса прослеживается явно выраженный социальный подтекст. По новым правилам, налоговый вычет государством будет выплачиваться до тех пор, пока покупатель жилья не получит полную сумму, предусмотренную законом. Ранее неиспользованный остаток «сгорал». А вот право ипотечных покупателей на вычет с процентов по жилищному кредиту, наоборот, ограничили. Законодатель установил лимит на максимальную сумму вычета по целевым займам.

Курс рубля начал падение. Рубль опустился до отметки 47,5 рублей за евро и до 34,5 за доллар. За первые недели года рубль подешевел более чем на 6% по отношению к бивалютной корзине. Несмотря на то, что все операции с недвижимостью недвижимости в России проводятся в рублях, эксперты заговорили о том, что падение курса национальной валюты скажется на ситуации на рынке жилья. Но не так, как все думают.

Осень 2013 года риэлторы назвали странной. Впрочем, такое определение было дано в свое время и весне. В некоторые месяцы рынок вторичного жилья «замирал» – показывать квартиры было не кому. Но после кратковременного затишья вторичка оживала и входила в привычную колею продаж. Рваный ритм работы на вторичном рынке в 2013 часто сравнивали с аритмией. И не исключено, что неизвестный ранее рыночный симптом вскоре проявится более ярко, и в 2014 году ему найдут объяснение.

В Екатеринбурге в продаже появились квартиры, собственник которых якобы проживает в другой стране. Чтобы владелец прилетел в столицу Урала на сделку, покупателю предлагается внести задаток. Между тем, риэлторы уверены, что имеют дело с новым видом мошенничества.

Операции с наличными могут ограничить суммой в 600 тысяч рублей. Такой законопроект подготовлен Министерством финансов, и эту инициативу на прошлой неделе поддержал Центробанк. Риэлторское сообщество уже окрестило возможные нововведения «шоковой терапией».

Для взаимосвязанных сделок отказ одного из участников выходить на сделку означает разрушение всей цепочки. А между тем, на уральском рынке недвижимости есть как негласные правила, так и юридические нюансы, которые удерживают покупателей и продавцов от немотивированного отказа. Одним из сдерживающих факторов юридического порядка выступает предварительный договор. Но риэлторы его практически не используют.

Каждая вторая сделка на рынке недвижимости Екатеринбурга является альтернативной –  одна квартира продается и взамен приобретается другая. Стабильность цен позволяет в рабочем режиме проводить обмены, и даже разносить сделки во времени. Впрочем, несмотря на отсутствие рисков, связанных с ценами, «цепочки» продолжают оставаться одним из самых сложных и рискованных видов сделок. 

Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на  покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной. Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями. Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

23 июля 2013 года был подписан федеральный закон №250-ФЗ, который изменит процедуру регистрации сделок с недвижимостью. К традиционному, явочному порядку подачи и получения документов из Росреестра добавляется способ электронного взаимодействия с госструктурой. Ожидается, что вводимые изменения существенно упростят оформление права собственности. Впрочем, процедура станет проще и быстрее, но не безопаснее – уверены риэлторы. После вступления закона в силу никто не будет отвечать за чистоту сделки.

Сегодня на вторичном  рынке есть все предпосылки, чтобы цены если не обрушились, то существенно снизились. Квартиры продаются дольше, база предложения растет, продавцы согласны на более серьезные уступки. Но вот парадокс – цены в Екатеринбурге не падают, а лишь незначительно снижаются. И то за счет инфляции. 

На вторичном рынке между объектами возникает конкуренция. Первые признаки этого явления – рост объема предложения почти на треть и увеличение срока экспозиции. Риэлторы уверены, что если продавцы не согласятся корректировать цены сегодня, то завтра им придется идти на более серьезные уступки.

Считается, что проверить юридическую «чистоту» квартиры невозможно. Хотя бы потому что такого термина в законодательстве не существует. А у агентов по недвижимости нет должных полномочий для доскональной проверки истории квартиры. Впрочем,  есть информация, которая прямо или косвенно свидетельствует о наличии обременений и прав третьих лиц на квартиру, и есть способы, которыми можно эту информацию получить. 

Договор – это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала metrtv.ru оказалось несколько  агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских риэлторских компаниях. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в  них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

С 1 марта в силу вступили изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Теперь государственная регистрация заключаемых договоров купли–продажи жилого помещения не требуется. Таким образом, покупатели недвижимости в Екатеринбурге потеряли последний аргумент в вечном споре о том, когда передавать деньги. Расчеты до подписания договора – специфика рынка нашего города. Казалось бы, законодательные изменения должны подтолкнуть покупателей настаивать на том, чтобы при расчетах использовалась банковская ячейка. Но эксперты уверены – Уралу принять правила цивилизованных рынков недвижимости не дадут продавцы.

Рабочий день риэлторов теперь начинается на несколько часов раньше. Нужно занимать очередь в Кадастровую палату. Некоторые агенты приезжают в три часа ночи, чтобы в числе первых после открытия получить талон. Наплыв посетителей в государственной структуре объясняют увеличением сделок с приватизацией, срок которой закончится 1 марта 2013 года. Впрочем, риэлторы считают, что причина огромных очередей совсем в другом.

Цены на квартиры в Екатеринбурге, на основании данных о реально совершаемых сделках, в ноябре текущего года относительно значений предыдущего месяца скорректировались следующим образом: средняя стоимость одного квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир практически сохранили значения предыдущего месяца (+0,65% и -0,25% соответственно), а  трехкомнатных – несущественно изменилась (-1,60%).